Manchmal ist es überraschend, meist aber vorhersehbar – ein Erbe steht an. Wenn es soweit ist, gibt es viele Dinge zu beachten, vor allem wenn es sich um eine Immobilie handelt. Bin ich Alleinerbe oder gibt es eine Erbengemeinschaft? Ist die Wohnung noch hoch verschuldet? Muss ich die Kinder auszahlen? Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Trete ich das Erbe überhaupt an? Wir helfen Ihnen, diese und viele weitere Fragen zu beantworten.
Erben, das klingt im ersten Moment super - nach Reichtum und Vermögen. Aber Achtung, nicht nur Geld und Immobilien können vererbt werden, sondern auch hohe Schulden. Denn mit der Annahme des Erbes übernehmen Sie alle Rechte und Verpflichtungen des Verstorbenen. Doch der Gesetzgeber hat für solche Situationen vorgesorgt. Sie können das Erbe auch ausschlagen und zwar üblicherweise innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben.
Wenn Sie nicht wissen, ob sie ein Vermögen oder Schulden erben, können Sie bei dem zuständigen Nachlassgericht einen Verwalter beauftragen. Wichtiger Hinweis: Beantragen Sie einen Erbschein, gilt das Erbe automatisch als angenommen. Tun Sie das also nur mit Bedacht.
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben, können Sie in einem Grundbuchauszug erfahren, ob die Immobilie noch mit Schulden belastet ist. Wenn Sie eine Vollmacht oder ein Testament haben, können Sie bei Banken auch die Konten des Erblassers einsehen. Ein Erbschein ist hierfür nicht notwendig.
Ob es sich lohnt, das Erbe überhaupt anzutreten ist abhängig von unterschiedlichen Einflüssen:
Sollten Sie sich dazu entschieden haben, ein Erbe auszuschlagen, müssen Sie das dem Nachlassgericht mitteilen. Ein Notar ist dazu ebenfalls befähigt. Je nach Erbschaftshöhe, sind unterschiedliche Gebühren mit der Ablehnung des Erbes verbunden, z.B. betragen diese bei Überschuldung 30 Euro.
Wenn es, außer Ihnen, noch andere Erben gibt, auch deren vollständige Daten
Wenn das Erbe angenommen wird, ist es notwendig, einen Eintrag im Grundbuch zur Immobilie vornehmen zu lassen. Dabei ist es nötig, dass die Erben beim Grundbuchamt ein gültiges Testament (am besten vom Notar) präsentieren und das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts mitbringen. Sofern vorhanden, kann auch ein Erbvertrag als Nachweis gelten, damit die Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann. Es geht also auch ohne Erbschein.
Wenn Sie eine Immobilie erben, übernehmen Sie auch alle Pflichten, müssen unter anderem alle Gläubiger über den Eigentümerwechsel informiert werden. Dazu zählen zum Beispiel die Energie- und Wasserversorger, Finanzamt wegen der Grundsteuer und die Versicherung, bei der der Verstorbene diverse Verträge abgeschlossen hatte. Wenn Sie eine Eigentumswohnung geerbt haben, müssen Sie auch den Hausverwalter informieren. Ebenso wie den Mieter, wenn die Immobilie vermietet ist, denn Erbe bricht Miete nicht. Sie übernehmen auch den Mietvertag.
Im Unterschied zum Alleinerben muss sich eine Erbengemeinschaft darüber klar werden, wie mit der geerbten Immobilie verfahren werden soll.
Wenn sich alle Erben einig sind, bestehen folgende Möglichkeiten:
Was ist, wenn einer verkaufen möchte, sich aber mit den anderen Erben nicht einigen kann:
Prinzipiell müssen Sie bei einem Erbe die Erbschaftssteuer entrichten. Ob und in welcher Höhe, hängt im Wesentlichen von zwei Dingen ab: Dem Verwandtschaftsgrad und dem Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie. Der Verwandtschaftsgrad bestimmt, ob und in welcher Höhe ein Freibetrag angewandt werden kann. Je näher Sie verwandt waren, desto höher ist der Freibetrag. Auch die Höhe des zu entrichtenden Erbschaftssteuersatzes ist davon abhängig, neben dem Verkehrswert. Je höher der Wert des gesamten Erbes, desto höher der Steuersatz. Entsprechende Tabellen sind im Internet zahlreich vorhanden. Beim Verkehrswert (Marktwert) können wir Ihnen gerne in Form einer Marktwertermittlung behilflich sein. Kontaktieren Sie uns dazu.
Das Erbe einer Immobilie kann auch weitere Kosten zur Folge haben. Darunter die laufenden Kosten für Strom, Heizung, Grundsteuer oder Hausgeld. Zudem gibt es einmalige Kosten, die beim Eigentumsübergang zu bezahlen sind, dazu zählen Kosten für die Entrümpelung, die Grundbuchumschreibung, den Erbschein sowie gegebenenfalls Erbschafts- und Spekulationssteuer. Ob diese Steuern zu zahlen sind, ist oben in Punkt 4. erläutert. Die Höhe ist vor allem vom Wert der geerbten Immobilie anhängig. Wir beraten Sie gerne und bewerten ihr Haus kostenlos.
Manchmal ist auch eine Verkehrswertermittlung durch einen Gutachter notwendig, die ebenfalls Kosten verursacht. Das Finanzamt ermittelt den Wert der geerbten Immobilie zwar i.d.R., so dass eigentlich kein Gutachten in erstellt werden muss. Eine Verkehrswertermittlung kann aber durchaus Sinn machen, falls die allgemeine Bewertung des Finanzamtes zum Beispiel Mängel einer Immobilie nicht berücksichtigt. Durch ein Gutachten kann sich ein wesentlich niedrigerer Wert ergeben, sodass Erben auf diesem Weg Erbschaftssteuer sparen, wenn das Finanzamt die Wertermittlung anerkennt.
Hier scheiden sich oft die Geister. Das Finanzamt hat eine ganz andere Sicht auf die Immobilie als die Erben und/oder der Markt. Auch urteilt das Finanzamt ausschließlich anhand von Datenbanken oder Auswertungen der Behörden, ohne beispielsweise die Immobilie zu besichtigen. Fährt die S-Bahn durchs Wohnzimmer, verändert das Finanzamt den Wert nicht, der Markt schon. Hierbei kann ein unabhängiger, zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung helfen und den Marktwert nach einer Ortsbesichtigung ermitteln. Dieses wird i.d.R. von den Finanzämtern akzeptiert, solange es plausibel ist.
Sie haben eine Immobilie geerbt, die möglicherweise weniger wert ist, als das Finanzamt annimmt? Dann kann ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen eine Option sein. Benötigen Sie ein Gutachten? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, unsere Experten können Ihre Immobilie realistisch bewerten.
Denn was die geerbte Immobilie wert ist, hat nicht nur Einfluss auf Erbschaftssteuer, sondern auch auf die Spekulationssteuer. Zudem ist der Marktwert auch von großer Wichtigkeit, wenn ein Erbe die Immobilie selbst nutzen möchte und die anderen ausbezahlen muss.
Wer eine Immobilie hinterlassen bekommen hat, muss entscheiden, was in Zukunft damit passieren soll. Verkaufen? Vermieten? Oder sogar selbst einziehen? Welche der drei Möglichkeiten am sinnvollsten ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Allgemein gilt aber, dass es in der Regel sinnvoller ist, ein geerbtes Haus zu verkaufen, wenn man nicht selbst dort wohnen will. Anders sieht es aus, wenn einer der Erben einziehen will und die anderen auszahlen kann.
Doch wenn es um ein hochpreisiges Objekt geht, sollten sich die Erben den Rat von Experten einholen. Der Steuerberater gibt Auskunft über Details zur Erbschafts- und Spekulationssteuer. Der Immobilienmakler kann einschätzen, ob sich das geerbte Haus für die Vermietung eignet und wie hoch die Einnahmen in etwa sein werden. Ein Gutachter kann den exakten Verkehrswert der Immobilie festlegen und so Sicherheit in Bezug auf Steuern, Verkauf oder Auszahlung anderer Miterben bieten.