Scheidung

Die Immobilie in der Scheidung  

Gerade in einer Trennung bietet die gemeinsame Immobilie ein großes Konfliktpotential. 

Soll die Immobilie im Besitz eines Ehepartners verbleiben oder ist der Verkauf die einzige Lösung? Diese und weitere Fragen klären wir nachstehend, damit Sie für Ihre individuelle Situation die beste Alternative finden.:  

1. Die Immobilie in der Scheidung – emotionale und rationale Aspekte.

Jede Trennung ist schmerzhaft und wirft schwierige Fragen auf. Eine der Bedeutendsten ist sicherlich wie das bisherige Familiendomizil weiter genutzt werden soll.

Generell bleiben zwei Optionen:

• Die Immobilie wird weiter von nur einem der Ehepartner weiter genutzt.
• Die Immobilie wird verkauft bzw. vermietet. 

Welcher Weg der Richtige ist hängt von vielen Kriterien ab. Die Immobilie zu halten ist in aller Regel – zumindest emotional – die bevorzugte Option, um sich selbst oder gar den eigenen Kindern die gewohnte Umgebung in der schwierigen Zeit zu bewahren. Die Option des Verkaufs hat dagegen meist rationale Gründe, die sich wie folgt einordnen lassen: 

• Auflösung der finanziellen Gemeinschaft:
  Wer sich trennt will in aller Regel wieder mehr Selbstbestimmung erhalten. Das steht im direkten Widerspruch dazu weiterhin alle Aspekte rund um die Immobilie mit dem ehemaligen Partner abzustimmen. Denn wer gemeinsam eine Immobilie bewohnt bzw. bewirtschaftet, hat im Laufe der Zeit viele Punkte abzustimmen und zu entscheiden. Gerade wenn nur noch ein Partner die Immobilie bewohnt, jedoch beide die Kosten tragen ist das Konfliktpotenzial groß. 

• Finanzielle Überlastungen vermeiden
  Eine Scheidung belastet nicht nur emotional, sondern insbesondere auch finanziell. So müssen plötzlich zwei getrennte Haushalte finanziert werden und die steuerliche Situation für den bisherigen Hauptverdiener verschlechtert sich. Das in der Immobilie gebundene Kapital kann hier Abhilfe schaffen und das Startkapital für den gewünschten Neuanfang bilden. Die Alternative, dass einer von Beiden ausbezahlt wird ist oft eine zu große Belastung für den in der Immobilie verbleibenden Partner. 

• Neue Lebenssituation – neues Zuhause?
  Selbst wenn es einem der Partner möglich ist die Immobilie zu halten und den Anteil des anderen abzukaufen, stellt sich die Frage ob dies die tatsächlich passende Option ist. Da viele Erinnerungen an die gemeinsame Zeit mit der Immobilie verbunden sind, kann dies auch eine emotionale Belastung darstellen. Zudem kann der Wunsch nach Veränderung bzw. eines Neuanfangs sich natürlich auch auf die Wohnwünsche bzw. Bedürfnisse auswirken. In den seltensten Fällen passt die alte Immobilie zur neuen Lebenssituation.          

2. Genereller Prozess des Immobilienverkaufs in der Scheidungsphase 

Meistens ist das bisherige Eigenheim noch nicht vollständig abbezahlt. Aus dem Verkaufserlös müssen daher zuerst noch offene Kredite sowie evtl. anfallende Vorfälligkeitsentschädigungen gegenüber den Finanzierungsgebern beglichen werden.

Falls nichts anderes vereinbart wurde, wird der verbleibende Resterlös nach den Miteigentumsverhältnissen (meist hälftig, also zu je 50%) aufgeteilt. 

Im ersten Schritt ist dabei nicht entscheidend, wer wieviel in die gemeinsame Immobilie investiert hat oder faktisch die Raten an die Bank überwiesen hat. Sollten hier real Ungleichheiten bestehen, so kann dies im Falle über den sog. Zugewinnausgleich ausgeglichen werden.     

3. Zugewinngemeinschaft, Ehevertrag oder Gütertrennung – wie ist die rechtliche Basis?

  Nachstehend erhalten Sie einen ersten Überblick über die möglichen Rechtsgrundlagen:

• Zugewinngemeinschaft
  Ohne eine explizite Regelung getroffen zu haben (z.B. in einem Ehevertrag), gilt in Deutschland automatisch das Prinzip der sog. Zugewinngemeinschaft. Dabei wird das in die Ehe eingebrachte Anfangsvermögen mit dem Endvermögen verglichen und ein Ausgleich des innerhalb der Ehe erworbenen Vermögens zwischen den beiden Parteien herbeigeführt.
  
  Da dies oft ein komplizierter Vorgang ist und die Immobilie sich in den seltensten Fällen real teilen lässt, gilt es hier entweder den Wert über einen Verkauf oder ein qualifiziertes Gutachten ermitteln zu lassen. Falls die Immobilie in den Besitz eines Partners übergehen soll, ist der andere dafür zu entschädigen bzw. auszuzahlen.
• Individuelle Regelungen im Ehevertrag
  Immer öfters werden bereits vor der Eheschließung Regelungen im Falle einer Scheidung getroffen, meist als Teil eines Ehevertrags. Dies kann jedoch auch nachträglich in einer sog. Scheidungsfolgenvereinbarung festgehalten werden. Generell können so sehr weitreichende Regelungen festgelegt werden. Daher sollten Sie in diesem Falle sich hier explizit zum vorliegenden Vertrag rechtlich beraten lassen. 
• Gütertrennung
  Die Gütertrennung ist eine explizite Abweichung vom Modell der Zugewinngemeinschaft. Hierbei wird davon ausgegangen, dass die Vermögen auch während der Ehe getrennt fortbestehen und daher auch kein Ausgleich bei einer Scheidung notwendig ist. Allerdings muss dies vorab explizit festgelegt werden und kann bei extremen Ungleichgewichten angreifbar sein. Daher sollten Sie auch hier den rechtlichen Stand prüfen lassen.          

4. Die gängigsten Optionen zum freien Verkauf der Immobilie 

• Übertragung auf eine Partei
  Falls eine Partei die Immobilie halten möchte und auch finanziell dazu in der Lage ist, kann er den ehemaligen Partner auszahlen. Allerdings ist dies oft mit hohen Hürden verbunden.
  
  So muss zuerst eine Einigung über die Ausgleichszahlung getroffen werden. Diese wird in der Regel aus der Differenz zwischen Wert und Restschulden ermittelt und dann entsprechend der Miteigentumsanteile aufgeschlüsselt (zumeist die Hälfte des Differenzbetrages). Diese Vorgehensweise tritt jedoch nur bei einem gemeinsam erworbenen, also z.B. nicht bei einer geerbten Immobilie ein. Auch muss der bisherige Finanzierungsgeber der Übertragung auf den verbleibenden Ehepartner zustimmen oder ebenfalls abgelöst werden. Zudem muss beachtet werden, dass die Übertragung nur dann von der Grunderwerbssteuer befreit ist, wenn die Übertragung vor Ende des Scheidungsprozesses vollzogen wurde.
• Realteilung der Immobilie
  In einigen Fällen lässt sich die Immobilie auch real teilen. Dazu müssen einige bauliche bzw. behördliche Auflagen erfüllt und eine entsprechende Teilungserklärung verfasst werden. Nur wenn die Einheiten baulich, rechtlich und wirtschaftlich separat funktionieren ist dies eine machbare Option. Der Vorteil ist, dass bei einer vollzogenen Teilung die entstandenen Einheiten flexibler gehandhabt werden können. So könnte z.B. eine Wohneinheit weiter selbst bewohnt und eine Andere verkauft werden.
• Teilungsversteigerung
  Die Teilungsversteigerung tritt in der Regel nur dann ein, sofern eine gütliche Einigung nicht erzielt werden kann. Da diese wirtschaftlich in der Regel die unattraktivste Option ist, sollte auch die Einschaltung eines Mediators in Betracht gezogen werden.
  
  Die Teilungsversteigerung wird über das zuständige Amtsgericht beantragt. Dieses schaltet einen Gutachter zur Wertermittlung ein und führt dann die Versteigerung der Immobilie durch. Aus der Erfahrung zeigt sich, dass die Versteigerungserlöse oft hinter denen aus dem Verkauf über einen qualifizierten Dienstleister zurückbleiben. Zudem müssen die nicht unerheblichen Kosten des Verfahrens berücksichtigt werden.
• Schenkung an die gemeinsamen Kinder
  Oftmals sind die gemeinsamen Kinder in der Scheidung der gemeinsame Nenner, der die beiden Parteien weiterhin aneinanderbindet. Gerade deswegen kann eine Vererbung zu Lebenszeit (= Schenkung) eine zielführende Option sein. Allerdings sollte beachtet werden, dass bei minderjährigen Kindern das Vormundschaftsgericht zustimmen muss. Dies ist der Fall, da nicht nur die Rechte an dem Eigentum, sondern auch alle Pflichten auf die Beschenkten übergehen. Da dies im Einzelfall eine sehr hohe Belastung darstellen kann, sollte auch dieser Schritt sorgsam überlegt werden. 

5. Gemeinsame Immobilie = gemeinsame Schulden? 

Wer für den Immobilienkredit haftet hängt nicht davon ab wem sie gehört, sondern wer den Darlehensvertrag bei der finanzierenden Bank abgeschlossen hat. In den allermeisten Fällen besteht die Bank auf die gemeinsame Kreditaufnahme, um Ihr Ausfallrisiko zu minimieren.

Daher ist der Vertrag separat von der Ehe zu betrachten und gilt auch über diese hinweg fort. Der Einbezug des Finanzinstituts in den Prozess lässt sich daher kaum vermeiden. Gerade da diese der Entlassung einer Partei aus dem Kreditvertrag zustimmen muss bzw. evtl. Anrecht auf eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Auflösung des Vertrags hat. 

Daher sind Immobilienkredite auch oft ein wesentlicher Bestandteil bei den Vereinbarungen über zukünftige Zahlungsverpflichtungen nach der Ehescheidung.

6. Das Trennungsjahr und die gemeinsame Immobilie. 

Nachstehend ersehen Sie die wichtigsten Fakten zum Übergangsjahr:

• Ist die räumliche Trennung verpflichtend?
  Die räumliche Trennung ist immer dann einfach nachzuweisen, sofern die Ehepartner in räumlich getrennten Haushalten leben und wirtschaften. Real entscheidend ist hierbei jedoch vor allem die getrennte Haushaltsführung. Diese ist aber prinzipiell auch in einer gemeinsamen Immobilie darstellbar.
  
  Sollte es z.B. in der Übergangszeit wirtschaftlich nicht anders möglich sein, so sollte ein Nachweis über die separate Nutzung geführt werden. Dem Gesetzgeber sind die Herausforderungen in dieser Lebensphase durchaus bewusst und die geltenden Gesetze sollen die Trennung weder erschweren noch befördern.
• Wer darf wohnen bleiben?
  Auch hier gibt der Gesetzgeber keine pauschalen Regelungen vor. Es ist den beiden Parteien überlassen eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu erarbeiten. In der Praxis folgt auf die emotionale auch bald die räumliche Trennung. Sollte eine Partei ausziehen und innerhalb eines halben Jahres keine ernsthafte Absicht geäußert wieder einzuziehen, so gilt dies als Überlassung des Nutzungsrechts an den verbleibenden Partner. Allerdings steht dem ausgezogenen Partner dann auch eine Nutzungsentschädigung für den überlassenen Wohnvorteil zu.
  
  Zur Berechnung des Wohnvorteils sollte nach Möglichkeit ein unabhängiger Gutachter herangezogen werden. Dieser kann den Mietwert – unter Berücksichtigung des ortsüblichen Mietenspiegels – ermitteln und somit ein weiteres Konfliktpotential entschärfen.
  
  Ob der Wohnvorteil direkt beglichen wird oder aber innerhalb des Ausgleichs zwischen den Parteien berücksichtigt wird, muss ebenfalls verhandelt bzw. vereinbart werden.

7. Welcher Zeitpunkt ist der Richtige für den Verkauf der Immobilie? 

Prinzipiell liegt kein Vorteil darin zu warten, bis eine Partei nach Ablauf des Trennungsjahres den Verkauf der Immobilie über eine Teilungsversteigerung erzwingt. Auf der anderen Seite müssen für einen idealen Verkaufserlös gewisse Voraussetzungen geschaffen werden.

Die Basis stellt hierbei in jedem Fall die Einigung über den nachhaltigen Objektwert dar, welche über ein qualifiziertes Gutachtachten oder im Rahmen einer Mediation erzielt werden kann. 

Der Prozess des Immobilienverkaufs sollte bereits mit entsprechendem Vorlauf geplant oder in die Hände eines erfahrenen Dienstleisters gelegt werden. Gerade in der Trennungszeit zahlt es sich aus die eigene Verhandlungsposition durch eine optimale Aufbereitung sowie einer professionellen Verhandlungsführung zu stärken. So können unnötige Abschläge vermieden und eine sichere Transaktion gewährleistet werden.